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Área urbana — Goiás
Estudo para avaliar o potencial de transformação de uma área de aproximadamente 5 hectares em um loteamento residencial e comercial, considerando aproveitamento urbanístico, precificação, velocidade de vendas e necessidade de capital.
Indicadores do cenário preliminar
≈ 5 hectares Área total analisada
≈ 3 hectares Área inicialmente considerada vendável
110 lotes 100 residenciais e 10 comerciais
R$ 9,25 milhões VGV potencial estimado
O desafio
O proprietário possuía uma área urbana com valor de referência de aproximadamente R$ 800 mil e precisava compreender se o imóvel teria maior potencial como terra bruta ou como produto imobiliário estruturado.
Antes de avançar com projetos, licenças e infraestrutura, era necessário organizar um cenário preliminar que respondesse:
- qual produto poderia ser implantado;
- quantos lotes seriam possíveis;
- qual proporção entre residencial e comercial;
- qual precificação poderia ser praticada;
- qual seria o VGV potencial;
- como distribuir as vendas ao longo do projeto.
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A análise
O estudo partiu de uma área total de aproximadamente 5 hectares, considerando inicialmente cerca de 3 hectares como área vendável.
O cenário preliminar foi estruturado com:
- 100 lotes residenciais;
- 10 lotes comerciais;
- lotes residenciais com aproximadamente 160 m²;
- lotes comerciais com aproximadamente 250 m²;
- preço médio inicial de R$ 500 por m².
Com essas premissas, o VGV potencial foi estimado em aproximadamente R$ 9,25 milhões.
Estratégia de produto
A maior parte do empreendimento foi direcionada ao uso residencial, preservando uma participação comercial capaz de aproveitar as áreas de maior visibilidade e acesso.
A presença de lotes comerciais melhora o aproveitamento das frentes mais valorizadas sem comprometer o caráter predominantemente residencial do empreendimento.
A estratégia comercial foi organizada em três momentos:
- 20% das unidades na etapa inicial;
- 30% durante o lançamento e consolidação;
- 50% distribuídos ao longo da implantação e valorização do empreendimento.
Esse escalonamento permite testar a demanda, ajustar preços e preservar parte do estoque para comercialização após a evolução da infraestrutura.
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Resultado do estudo
O estudo organizou um cenário inicial de aproveitamento para que o proprietário pudesse comparar o valor da área bruta com seu potencial como empreendimento imobiliário.
Principais resultados:
- definição preliminar do produto;
- estimativa da área vendável;
- distribuição entre lotes residenciais e comerciais;
- precificação inicial por metro quadrado;
- projeção de aproximadamente R$ 9,25 milhões em VGV;
- estratégia de vendas em etapas;
- identificação das informações necessárias para aprofundar a viabilidade.
A decisão proporcionada
O diagnóstico não teve como objetivo aprovar definitivamente o empreendimento, mas demonstrar se havia fundamentos suficientes para avançar para uma análise mais completa.
Com o cenário organizado, o proprietário passou a ter uma referência técnica para decidir entre:
- manter ou vender a área como terra bruta;
- buscar uma parceria com incorporador;
- contratar projetos e licenças;
- aprofundar o estudo de viabilidade;
- desenvolver o empreendimento diretamente.
Observação
Os números apresentados representam um cenário preliminar, elaborado a partir das premissas disponíveis no momento do estudo.
O VGV estimado não representa faturamento realizado nem garantia de aprovação ou retorno. Zoneamento, restrições ambientais, topografia, infraestrutura, projetos, custos e demanda precisam ser confirmados nas etapas seguintes.